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楼市转折信号,这些城市的房产再不抛就烂手里了!

来源: 作者:  发布时间:2018-07-15 共点击168次

三四线城市利空频出

棚改收紧之后,关于三四线城市利空的消息一波又一波。

1.7月6日,河南许昌2018年第八批土地全部流拍,没有一家开发商竞价。

2.7月10日,福建省东北部沿海城市宁德中心城区范围内新购商品住房限售3年,成为继徐州、宜昌之后限售的又一热门三四线城市。

3.近日,全国人口净流出第三多的城市的四线城市——安徽阜阳,频频传出投资客大量抛盘撤出的新闻。而阜阳是2017年整个安徽省内房价涨幅最高的城市,之前还要找关系才能买到新房。

土地流拍、三四线城市限售潮来临,炒房客加速抛盘撤出...这么多刷屏的三四线城市的利空消息,那三四线城市房产会迎来什么局面?

棚改收紧下,三四线楼市的走势

1、三四线上涨的那只手——棚改,收紧了

三四线城市暴涨的最大推手——棚改货币化安置。

让我们来看一下不同时期的货币化安置比例。2014年的时候是9%,而2017年大幅提升到60%,部分城市甚至高达70%甚至90%以上。


但是幸福的时光是短暂的,棚改不可能无限期的上演下去,三四线的旧房子被拆得差不多了,总不能去拆新房子。

而且房地产库存消耗差不多了,再这么搞下去,三四线城市都要排长队、交茶水费买房了。

于是6月25日,国开行针对三四线城市的棚改定向放水紧急收紧,悬在三四线楼市头顶上的雷终于炸了。

碧桂园也叫停“全覆盖”战略,很明显,棚改的大庄家都开始逐步在撤了,作为小庄家的开发商没有不撤的理由。

如果碧桂园一意孤行,要规模不要现金流,一定会深陷在三四线这个深不见底的泥潭里,不能自拔!

棚改收紧了,股票跌了,碧桂园的三四线全覆盖战略叫停了,而三四线城市的房产会有怎样的变化呢?

2、棚改收紧,三四线楼市将迎来拐点

三四线房价止涨下跌,楼市成交逐渐低迷

一二线城市房价对棚改的依赖其实很小,更多还是因为人口的流入和真实的购房需求支撑,棚改政策的收紧不会对房价造成多大的影响。

而三四线城市恰恰相反,过去两年房价上涨最主要的原因就是棚改货币化安置带来的购房需求,这对三四线楼市来说举足轻重。

棚改收紧后三四线楼市的变化,可以从新房和二手房市场两方面来看。

(1)住房需求减少,新房市场一定走向低迷

一方面,从新房市场来看,棚改货币化安置的拆迁款是三四线房价成倍上涨最重要的资金支持

三四线城市本身的购房需求和资金是不多的,现在收紧棚改和降低货币化安置,相当于要停了给贫血的病人输血,没有了血液的补充,贫血的楼市怎还有力气往上冲呢?

2017年,棚改货币化去库存面积占了当年全国商品房销售的21.2%,在三四线城市,货币化安置带来的去库存面积占商品房销售的比例就更大了。

以湖南岳阳为例,2017年货币化安置比例达到98%,带动住宅销售面积占全市住宅总销售面积524万平方米的53%。

也就是说去年岳阳一半的住宅销售是来自货币化安置产生的购房需求,换句话来说,一旦棚改收紧甚至完成,没有了拆迁出来的购房需求和货币化安置的货币补偿,岳阳的买房需求会减少过半。

这样一来,房价能不跌吗?

另一方面,这些棚改的拆迁户本来就是三四线城市很大一部分的购房来源。现在提前拆迁安置完了,其实就是在透支未来的购房需求。

再来看一组有趣的数字,2014年-2017的货币化安置比例分别是:9%、28%、48%、60%。货币化安置比例开始大幅度提升就是在2015年-2017年,看到没有,这个刚好与中国房价暴涨是完全一致的周期。而现在货币安置的比例下降,所对应的房价你们觉得还会继续上涨吗?

把赔钱变成赔房子,不仅市场上少了钱,而且购房需求也减少了,房价下跌也就成了理所当然的事。

(2)二手房市场规模小,有价无市、接盘更加是寥寥无几

经济越发达的城市,存量房市场就会越活跃,像北上广深,二手房交易会比一手房交易更活跃,因为市中心没地了,没地就不能盖新房子,要买就只能买二手房。但三四线城市不一样,地多、房多,但人少,买房可以直接买新房,完全没必要去挑二手房。

这就会导致一个问题:三四线的购房需求本来就不大,还大部分都冲着买新房去,那这大量的二手房谁来接手呢?

当然,如果你大幅度降价,譬如打个7折,对比新房有明显的价格优势,那还是会有人愿意买二手房的,但这就是亏本的投资了。

三四线城市是个典型的增量市场,也就是说新房市场,增量市场只能买来自住,不适合投资,存量市场才是投资的最好选择。

所以说为什么我一直跟大家说不要去投资三四线城市,宁愿面积买小一点、还款压力大一点,也要买一二线城市的房子。

很简单,就是一二线会有更多人愿意来接手你的房子啊,有需求不就有涨价的空间吗,有人接手才能房子才能变现啊。

三四线楼市即将迎来一轮调控

棚改货币化的出现就是为了去三四线城市的库存,而现在库存已经由2015

年近6亿平方米的高库存跌到现在4.2亿平方米的库存量,消耗了接近3分之一的库存。

库存水平已经跌回6年前,也就是2012年的库存水平。

全国范围内,基本不存在高库存的问题了,很多一二线甚至三四线城市都已经出现“房荒”的现象。

那就意味着从2015年开始的楼市去库存,已经基本完成任务,也是时候退出舞台了。

大家别忘了,2018年的基调是“房住不炒”,是调控的一年!

短期内调控只会加强而不会放松。过去因为三四线城市库存太高,开发商卖不出房子就收不到资金,收不到资金就不会在三四线城市继续拿地,开发商不拿地三四线这些没有核心产业的城市靠什么支撑财政收入?

而现在好了,库存去化任务完成得差不多了,那还有什么理由不对这些过热的城市进行调控?

最直接且有最大可能的就是限售,限制你的房子出售,让你想抛都抛不掉,防范房价下跌,大家恐慌性抛售的风险。

君不见徐州、宜昌、宁德这几个三线城市都已经出台限售了,接下来还会不会有更多这种房价上涨过快的三线城市限售呢?答案是一定的。

对于三四线城市的房产投资者,在棚改收紧和安置方式的转变下,再加上楼市的调控,会让大量的房产沉淀和空置在三四线城市,沦为纸面财富,无法变现。

可以稍微宽心的是,棚改尚未完成,真正全国性棚改完成是在2020年左右。

而当前货币化安置还处于当退而未退的阶段,三四线城市的虚热还会持续一段时间,这是大家优化三四线房产最好的时机。

但是,对三四线房产的优化并不是说简单抛售就行,那究竟要作何优化呢?

如何进行三四线城市的房产优化?

1、哪些三四线城市依然具有投资价值?

中国城镇化发展到现在,已经过了农村人口无差别涌入城市的第一阶段,发展到农村和三四线城市人口一起流向一二线城市及其都市圈的第二阶段。

大部分的三四线城市都会受到人口流失、棚改红利结束的影响。

但是,有一类三四线城市是幸运的,那就是环一线城市。

一二线大城市的房价上涨会导致购房需求的外溢效应,让周边的中小城市同步受益,由此形成中心城市与邻近城市在居住上的承接关系。

譬如廊坊之于北京,惠州之于深圳,简单一句话就是:跟着大城市有肉吃。

目前来看,二线城市的辐射能力还较弱,等未来十年,一批强二线城市完成崛起后,它们的邻近城市才会得到较强的外溢辐射。

现阶段的中国,只有一线城市能提供强外溢辐射,所以当前唯一值得投资的三四线城市只有那一批环一线的三四线城市。

2、如何优化三四线房产?

a、除非刚需,投资性尽早卖掉

除非是自住的刚需房,否则趁现在棚改还没有完全结束,房价上涨的余热还在,而且房产税还没有真正到来的时候,能出售的尽快出售。

尤其是那些位于郊区的、户型不好的、生活配套不齐全的、没有学区的、没有电梯的房子,一旦房价下跌绝对是首当其冲,跌得最快,跌得最多的。

b.置换到高投资价值地区

虽然大部分的三四线城市都已经失去投资的价值,但对于国人来说,房产依然是最安全、最简单,也是最容易实现高收益的一种投资手段。

但同时,我们也该认识到,中国房价全面暴涨的时代已经过去,买房要赚钱不再是一件简单的事,想要获得低风险、高收益的回报就必须选好投资方向和项目。

(1)选择具有高价值的投资方向

从城市角度来讲,条件允许的当然可以优先选择一线城市和强二线城市,如果资金不足或者没有名额,也可以考虑一些高投资价值的环一线城市,譬如粤港澳大湾区政策支持下的环深城市群。

另一方面,也可以将目光放在未来10年黄金居住需求的旅居养老房产上,但是中国目前最好的旅居养老地海南已经全面限购,但是国内没有条件相当,在气候、空气和景观都能齐全的城市和地域能替代它,所以很多人将目光放在国外。

海外投资已经成为房产投资的一大主流,特别是东南亚房产更是近年来的投资热点,不管是从资产配置角度上的投资,还是承接国内旅居养老需求的旅居养老房产都可以考虑,但是要挑对国家和城市。

(2)挑对区域和项目

另一方面,在城市的投资区域和项目的选择上也要精挑细选,充分发挥占位意识,占据最优质的地段、交通、学区等资源,这才是房价上涨最好的保障。

房子好不好,可以用三大标准来衡量,“可住、可租、可售”。

“可住”是最基础的要求,不宜居的房子绝对不会有好的价值,譬如又偏远、户型又差、交通又不便捷的房子,房价再便宜又有什么意义呢?

“可租”是指容易出租并且租金回报高,特别是现在楼市暴涨了一轮之后,房价不可能再出现两三年翻一倍那样疯涨。

再加上很多城市都实施了限售,涨了你也未必能马上转手。那么租金的房产唯一的现金流,最直接的一点是可以抵消部分房贷,减轻月供压力。

从这方面来说,三四线的房子不仅难出租收益就很重要了,因为它是你这一刻投资,而且租金也低得可怜。

“可售”代表容易转手。

对于投资房产来说,房价涨了不代表就赚了钱,房子只有转手卖出去了才能算是真正赚了钱。

而大部分三四线的房子,转手都不好转手,就算房价一时上涨也未来只能是纸面财富。

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