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棚改货币化收紧,抓住了高房价实质问题了吗?

来源: 作者:  发布时间:2018-06-28 共点击275次

6月24日,央行降准释放7000亿流动性的利好,让人们对于房地产市场信心倍增。紧接着6月25日网传全国棚改一刀切叫停?又让市场一片哗然。


虽然后来国开行出面否认了,但是却传递出了一个一个重要信息,即货币化棚改在收紧,且将以实物安置为主,这也被认为是今年上半年市场的最坏消息了。

近年来,高房价问题逐渐引起社会各界的高度关注。然而,对于高房价的问题,往往也是多方面因素的综合影响,其中近年来轰轰烈烈的棚改工程却变相成为了房价持续上涨的助推器,而对于棚改货币化安置,更是一下子激活了社会的购房需求,甚至对部分地区起到了加快去库存的影响。

 

1、什么是货币化棚改?


中国十多年的棚改,造就了一群特殊的人群:拆迁户。


棚改在早起的时候,主要以实物安置为主。然而自2014年开始,棚改规则逐渐转向为货币化安置。棚改货币化安置比例由2014年的9%迅速提高到2017年的60%,2017年部分地区甚至提出要将比例提高至100%。


所谓的货币化安置,实际上就是通过政策性银行放款补贴拆迁户,拆迁户十年苦等,一朝升天。
简单来说,棚改货币化就是指危房改造中产生了大量的拆迁,需要安置住户,以前的模式是拆房还房。而棚改货币化安置,就是拆一套房子,政府直接发钱给拆迁户,然后去城镇自己买房。
政府的钱从哪里来呢?那是地方政府拿土做抵押,向国开行贷款,拿到钱后再付给棚改居民,让居民自己去买房。


棚户区改造的实质是通过拆迁工程对房地产行业进行定向量化宽松。拆迁户手握大量资金且拆迁后必须马上买房入住,于是拆迁款实质上多数流向房地产市场,促进了地方房地产交易的火爆。

从某种程度上分析,棚改货币化的加快推进,助推了房价的上涨,而轰轰烈烈的棚改工程,却加剧了社会高房价的问题。


本来棚改工程属于一项民生工程,却在不经意间变了味,间接助推了高房价的现象。不过,对于棚改工程而言,核心还是在于棚改的贷款环节以及资金来源,一旦收紧了贷款的审批权、收缩了资金来源的渠道,那么棚改工程的推进进程也将会骤然降低,对部分地区的去库存进程构成了不少的冲击影响。


2、实物安置对楼市影响几何?


未来审批收紧,并且将要逐渐用实物安置取代货币化安置。(所谓实物安置即用安置房对拆迁户进行补偿)宣告了棚改红利时代结束!
可以说,棚改是这一轮三四线房价暴涨的元凶。2017年,我国各类棚户区改造开工609万套,顺利完成年度目标任务,完成投资1.84万亿元,今年还改造各类棚户区580万套。因为棚改获得货币的居民成为最主要的买房人群,而且是立刻需要买房的人群,这使得需求在短时间爆发,导致了价格的大涨。


棚改后以实物安置为主,带来的直接结果是购买商品房的人数急剧下降。假如市场上有10套房,8个人购买和12个人购买的情形是大不一样的,市场有可能会因此由供不应求变成供大于求。


无论如何,毋庸置疑的是,政策实施后,楼市过热的温度会迎来一波冷却。但房价不会马上雪崩式下跌,已审批的棚改项目会继续执行,征收的土地变成商品房销售尚需一段时间。而长线来看,房价走势如何,还得看政策。政府不让房价上涨过快,同样不会让房价下跌过快,崩盘意味着经济倒退,这绝不是政府所乐见的,维稳仍是房地产调控的主题。

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