严禁暴力催缴物业费

在很多小区，不少业主选择缓缴或不缴物业费，倒逼物业公司优化服务。

李旭就对法治周末记者说，她入住自己房子的第一年起，就发现窗户有严重的漏风问题，但是每年冬天物业都拖着不解决，今年已经是第5年了。去年她试图通过不交物业费与物业公司抗争，结果却是收到了物业公司发来的律师函。

李旭提到此事非常愤怒，认为物业公司收钱最为积极，但解决业主问题却一拖再拖。

李旭所在小区的物业公司催缴物业费的手段已经算比较文明了，公开报道显示，还有小区通过断电、断水或切断燃气的方式，促使业主缴费。

蔡思斌从事房产类业务多年，他对记者说，此前有的物业公司为保证自身行为的合法性，甚至会在物业服务合同中明确约定如果业主不缴纳物业费可以采取停水停电等方式。这种暴力催收物业费的方式，给业主带来很大困扰。

为此，民法典在第944条中明确规定“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热供燃气等方式催交物业费”。

“民法典的这一规定是基于小区公共利益保护的考虑。从法律层面来说物业服务合同与供水供电供气合同是各自独立的合同，分别涉及不同的合同当事人。供水供电供气合同的相对人是小区业主与供水公司、电力供应公司和燃气供应公司，物业公司以欠缴物业费为由断水断电断气，在合同法上，属于涉他合同条款，这种条款必须经过第三人即供水供电供气人的同意，否则是无效的。”郭韧说。

民法典明确规定物业公司不得以停水停电的方式催缴物业费后，不仅给了法院明确的裁判依据，更有效防止了物业公司利用其便利条件侵害业主利益的行为。虽然民法典目前没有规定物业公司违反上述规定应当承担的明确法律后果，但当事人可以根据民法典第七编侵权责任的相关规定，要求物业公司承担侵权责任，包括但不限于排除妨害、恢复原状、赔偿损失等。

蔡思斌在接受法治周末记者采访中还表示，仅凭民法典这一条规定可能并不能马上起到保护业主的作用。目前实施的物业管理条例并未对物业公司停水、停电、停气等暴力追讨行为如何处罚作出规定，建议物业管理条例作出相应配套修改，明确物业公司如有上述暴力催讨行为，行政机关可以对其行政处罚，或者对其经营资质予以一定的限制，这样才更有利于保障业主的权利。

买房需要关注居住权

蔡思斌认为，与房子相关的内容中，民法典中居住权的相关约定也非常重要。

民法典规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

“过去房产交易，需要查看出售房屋是否存在抵押、租赁，民法典生效后，还应当查询是否存在居住权。居住权设立之后，即便房产在居住权年限内被原所有权人转手卖掉，买家事后获得不动产证、拿到所有权，但此时买家取得所有权并非完整的，无法对抗已设立的居住权，无权赶走居住权人，类似于‘买卖不破租赁’。”蔡思斌说，设立了居住权的房屋流通属性和价值将大打折扣，购房者甚至可能是花钱买了一套“无法使用”的房子，因此，明年民法典实施后，购买房屋一定要前往不动产登记机构查明所购房屋是否存在居住权登记。

除此之外，蔡思斌认为，居住权的制度设计可能有助于保护租户的利益。不少房东往往会随着租住年限的增加要求上涨房租，如果不同意就通过其他手段逼迫租客退租解除合同。民法典生效后，如果租客想要长期租房，可以与房东额外再签订居住权合同，设立与租赁年限同等时间的居住权，将进一步保障租客的权益。这样即便房东想涨租金解除租赁合同，但如果居住权期限未满，租赁合同解除后，房东也无法再次出租获利。

“居住权也可能带来更多的社会反馈，相关的延伸问题也值得注意：如果老赖已经资不抵债，但他在房子里设置一个终生居住权，导致房屋无法被执行，该怎么办？居住权存续期间，居住权人是否有权对房屋进行装修，装修附加价值如何处理？”蔡思斌认为，一个新制度的设立，必然带来许多新的问题，具体如何处理这些问题，还有待相关部门后续出台的法律法规。